안녕하세요 보스턴 임박사입니다.

작년 한해는 미국 연방준비위원회 (연준)의 금리인상을 통한 물가안정 즉 인플레이션 대처가 중요한 이슈였습니다. 금리인상이 되면서 모기지 금리도 높게 뛰어올랐는데요. 최근에 보스턴 지역을 보니까 30년 고정모기지 금리가 금리 인상 전 3.5% 정도에서 5.875%로 약 2% 넘게 올랐습니다. 그러면 궁금한 것은 부동산 수요는 어떻게 변했을까? 입니다.

제이정의 미국 부동산에서 제이정님께서 이자율이 올라가면 집값이 떨어지는지에 대해 올리신 짤이 있는데요 아래는 그 링크입니다.

전국 리얼터들 5천명을 대상으로 한 분석자료가 있습니다. 이것은 NAR (National Association of Realtors)의 보고서인데요 결과는 아래와 같습니다.

• 생애최초구입자 (First-Time Buyers)가 구매자 중 28%로 전년대비 같음, 즉, 처음으로 주택을 구입하려는 분들은 꾸준히 있다는 것이죠.

• 구매자 중 26%는 현금 구매 (All=Cash Sales)인데 전월대비 같고 전년대비 2% 올랐다. 보통 현금구매자는 빌더 (Builder, 건축업자)들이 많습니다. 건축업자들은 시장을 좋게 보고 있다는 뜻으로 해석할 수 있습니다.

• 판매한 주택 중 61%가 1개월 이내에 판매되었는데 전월대비 3% 감소이고 전년 대비는 22% 감소 – 확실히 작년에 비해서 주택이 늦게 팔리기는 하는군요.

• 한 가구당 오퍼 (구매 입찰)는 2.3개로서 전월대비 0.1개 감소로 거의 같고 전년의 3.8개에 비해서는 감소 – 그러니까 구매자의 수는 평균 2명 정도 줄었다는 것입니다. 그래도 여전히 판매하는 집에 비해 구매자가 2배 이상 많다는 것은 수요에 비해 공급이 부족한다고 볼 수 있는 것 같습니다.

보고서는 아래에 링크했고요. 이 보고서는 NAR (https://www.nar.realtor/)에서 가져온 것입니다.

어떤 분들은 모기지 이자율이 올라가면 집값이 떨어진다고 하시는데요. 사실 데이타는 관계없이 우상향한다고 나와 있습니다. 제이정님의 말씀이 맞다는 거죠.

위의 차트에서 파란선은 30년 고정 모기지 이자율이고 빨간선은 주택가격입니다. 80년대에는 거의 20%까지 모기지 금리가 치솟았지만 집값은 거의 빠지지 않았습니다. 집값이 빠진 구간은 2008년 서브프라임 사태로 인한 부동산 위기가 있는데 2008-2012년 사이 약 4년 정도 잠깐 빠졌지만 그 이후는 계속 올라갔습니다. 물론 2018년쯤에도 다소 낮아지기는 했어도 결국 주택가격의 상승이 추세 하락으로 이어질 것 같지는 않습니다.

미국은 정부가 아니라 건축업자들이 주택을 짓기 때문에 집이 팔리지 않게 되면 집을 짓지 않게 되고 그렇게 되면 집이 부족해 지게 되어서 결국은 수요에 비해 공급이 계속 부족하게 되어 있습니다.

팬데믹 이후에 보스턴의 월세 즉 렌트비가 30-40%씩 올라갔습니다. 제가 느끼는 체감 부동산 경기는 오르면 올랐지 내릴 것 같지는 않아요.